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Conditions suspensives du compromis de vente

À savoir

Les conditions suspensives les plus couramment rencontrées dans la transaction d'un bien immobilier sont :

-Le certificat d'urbanisme non soumis à un arrêter ou des contraintes particulières.

-L'état hypothécaire vierge.

-La levée du droit de préemption de la commune et/ou d'un locataire.

-L'obtention d'un prêt immobilier permettant le financement du bien.

C'est dans la rédaction du compromis de vente que toutes les conditions suspensives légales ou particulières sont précisées.

La vente d'un bien immobilier est donc conditionnée par la levée des conditions suspensives prévues au moment de la rédactions et la signature du compromis de vente.

Le principe de la condition suspensive est de prévoir l'émergence d'un événement possible mais incertain, qui serait indépendant de la volonté du vendeur ou de l'acquéreur.

De ce fait, la rédaction des conditions suspensives doit impérativement être précise et définir ces événements de manière détaillée afin d'éviter tout litige ou contestation ultérieurs.

La non réalisation de l'une de ces conditions suspensives annule automatiquement le compromis de vente et l'acquéreur peut récupérer son dépôt de garantie sans aucune pénalité. De même que le vendeur sera automatiquement délié de ses engagements et pourra remettre son bien à la vente pour chercher un nouvel acquéreur.

En pratique, les conditions suspensives les plus couramment rencontrées dans la vente d'un bien immobilier sont :

  • Le certificat d'urbanisme qui permet de savoir si l'immeuble dans lequel se trouve le bien mis en vente, n'est pas soumis à un arrêté particulier. S'il s'agit d'un terrain à construire ou d'une maison individuelle, la note d'urbanisme permet de savoir si les travaux prévus sont réalisables.
  • l'obtention d'un état hypothécaire qui permet de s'assurer que le bien mis en vente est vierge de toute inscription.
  • La levée du droit de préemption de la commune et/ou d'un locataire.
  • L'obtention d'un prêt immobilier permettant le financement du bien.

Mais, on peut aussi trouver :

  • l'obtention du permis de construire s'il s'agit de la vente d'un terrain à bâtir.
  • la revente d'un autre bien immobilier (ou l'obtention d'un crédit relais le cas échéant).
  • Toutes autres formes de conditions particulières négociées à l'avance entre les parties.

La condition suspensive de prêt :

Lorsque l'acquisition d'un bien immobilier est financée par un prêt immobilier, quels qu'en soient le montant et les modalités, la loi prévoit que la vente de ce bien immobilier est conclue sous la condition suspensive de l'obtention de ce crédit immobilier.

Sauf si un délai plus long a été indiqué dans le compromis de vente, l'acquéreur bénéficie d'un délai minimum légal de 45 jours pour obtenir son prêt (dont 30 jours minimum pour déposer son dossier de demande de prêt).

En règle générale, le compromis de vente mentionne les principales caractéristiques du plan de financement de l'acquéreur : le montant de l'apport personnel, celui du prêt immobilier demandé, le taux maximal, la durée, la périodicité des remboursements, ainsi que le nom des banques sollicitées.

le prêt est considéré comme obtenu dès que la banque donne son accord dans le délai prévu dans le compromis de vente et même si l'offre de prêt n'est formalisée qu'après la date d'expiration de la condition, et même si les caractéristiques mentionnées ne conviennent plus à l'acquéreur.

Le certificat d'urbanisme :

Le certificat d'urbanisme est un acte administratif qui indique l'état des règles d'urbanisme applicables pour un terrain donné. Il permet de s'informer sur la constructibilité et sur les droits et servitudes attachés au terrain sur lequel est construit le bien immobilier vendu. Le certificat d'urbanisme n'est pas une autorisation, il ne remplace pas le permis de construire.

Le certificat d'urbanisme est une note d'information, qui permet de connaître les règles d'un plan local d'urbanisme et l'existence de servitudes d'utilité publique amenant à une restriction administrative au droit de propriété (par exemple si l'immeuble dans lequel le bien immobilier que vous achetez doit être rasé par la commune pour permettre la construction d'une aire de parking).

Il est parfaitement possible de se renseigner sur la note d'urbanisme du bien immobilier à vendre avant de signer le compromis de vente.

La note d'urbanisme est un certificat délivré gratuitement en mairie et valable pendant 18 mois.

C'est le notaire qui fait la demande de note d'urbanisme après la signature du compromis de vente. Si celle-ci dévoile un problème rendant le bien immobilier impropre à la vente, la condition suspensive s'applique et le compromis devient caduc. En règle générale, le vendeur ne peut plus remettre son bien à la vente alors que l'acquéreur récupère son dépôt de garantie.

L'état hypothécaire :

Une hypothèque est une garantie prise par un créancier sur un bien immobilier pour un montant défini; c'est un droit sur le bien.

Au moment de la vente, le créancier peut faire saisir le bien pour être remboursé.

C'est pourquoi il est très important de connaître la situation hypothécaire d'un bien immobilier avant de l'acquérir.

Avant de signer l'acte de vente, le notaire doit impérativement obtenir un état hypothécaire du bien immobilier, datant de moins de deux mois. S'il ne le fait pas, c'est sa responsabilité qui est engagée en cas de problème.

Comme pour toute condition suspensive, si le bien immobilier est soumis à une hypothèque, l'acquéreur est en droit de renoncer à acheter et pourra récupérer son dépôt de garantie.

Le droit de préemption de la commune :

Lorsque le bien immobilier objet de la transaction est situé dans une zone du plan local d'urbanisme prévoyant un droit de préemption au profit de la commune, il faut alors purger ce droit appelé Droit de Préemption Urbain.

Pour lever ce droit de préemption, le notaire doit faire une DIA qui doit obligatoirement faire mention du prix et de toutes les conditions de la vente qui sont notées dans le compromis de vente.

L'organisme titulaire du droit de préemption (généralement, la commune) dispose d'un délai de 2 mois à compter de la date de l'avis de réception de la DIA pour répondre et notifier sa décision.

Si l'organisme décide d'acheter le bien, l'acquéreur devra renoncer à son acquisition et récupérera son dépôt de garantie. Le vendeur, quant à lui, devra se soumettre à vendre même si le prix est inférieur à celui prévu dans le compromis de vente. En cas de désaccord, le prix sera fixé par le juge de l'expropriation mais le propriétaire pourra aussi, retirer son bien de la vente.

le droit de préemption du locataire :

Le locataire d'un local à usage d'habitation dispose d'un droit de préemption dans certaines hypothèses prévues par la loi. Il s'agit notamment du cas prévu par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 : le propriétaire est en droit de donner congé à son locataire en vue de la vente du logement uniquement au terme du bail de 3 ans et au moins, 6 mois avant la date du terme.

Par exemple : un bail daté du 1er janvier 2010 arrivera à son terme le 31 décembre 2013. Si le propriétaire veut récupérer son bien pour le mettre en vente, il doit donner congé à son locataire avant le 30 Juin 2013. Le locataire devra avoir libéré les lieux au terme de son bail, soit le 31 décembre 2013 (au plus tard).

Le propriétaire doit proposer son logement au locataire au prix qu'il souhaite mettre son bien en vente.

Le locataire dispose de 2 mois pour répondre favorablement. S'il ne le fait pas, son silence est considéré comme un renoncement à l'acquisition du bien immobilier.

Attention, si le propriétaire change le prix de vente de son bien immobilier, il devra refaire une nouvelle proposition d'achat au locataire qui acceptera ou non cette nouvelle offre.

Si le propriétaire décide de vendre son logement occupé en cours de bail, aucune préférence sur l'achat n'est conférée au locataire.

Si le congé pour vente n'a pas été fait au moment de la signature du compromis de vente et que le délai légal est dépassé, la vente est automatiquement annulée et l'acquéreur récupère son dépôt de garantie. Si le droit de préemption du locataire n'a pas été levé au prix et aux conditions notés dans le compromis de vente, le notaire pourra faire la demande au locataire. Si celui ci décide d'acheter, la vente sera automatiquement annulée au profit du locataire et l'acquéreur récupérera son dépôt de garantie alors que le vendeur devra vendre au locataire.